Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр»
Рекомендация Р-172/2025-ОК Лизинг «Срок аренды» от Фонда «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр».
Описание проблемы
Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» не определяет понятие «срока аренды». Он лишь требует рассчитывать этот срок исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей. Стандарт не уточняет, как именно должны учитываться эти возможности и условия и намерения их реализации.
Условия договоров в части срока пользования предметом аренды и возможностей его продления или сокращения на практике сильно разнятся. В частности, распространены договоры аренды на 11 месяцев. При этом условиями, как правило, предусматривается автоматическое продление, если ни одна из сторон не изъявила желания выйти. Договорные формулировки могут быть разными. После вступления в силу ФСБУ 25/2018 в практике появились мнения, что в таких случаях срок аренды для целей бухучета должен считаться больше установленного договором. Некоторые специалисты видят в этом реализацию приоритета содержания над формой и зачастую настаивают на необходимости рассчитывать срок исходя из намерений продлять договор. Однако согласия с таким мнением нет, поскольку одно лишь намерение без оценки перспектив его реализации представляется недостаточным.
Распространены случаи заключения договора аренды на неопределенный срок. При этом стороны наделяются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при условии заблаговременного предупреждения другой стороны (как правило период предупреждения не превышает трёх месяцев). Аналогичные возможности одностороннего расторжения зачастую предусматриваются также в договорах с установленным сроком аренды.
Условия договоров аренды могут также предусматривать различного рода опционы на продление или расторжение, то есть, наличие права одностороннего продления или расторжения у одной стороны без согласования с другой. Появилась необходимость при определении срока аренды также учитывать такие опционы, принимая во внимание факты и обстоятельства, свидетельствующие о том, будут ли стороны пользоваться своим правом. При этом в стандартах не содержится четких указаний на этот счет, что обуславливает необходимость разработки руководства, помогающего составителям финансовой отчетности определить срок аренды.
В связи с изложенным целью настоящей Рекомендации является конкретизация порядка определения для целей бухгалтерского учета срока аренды исходя из договорных сроков и условий их продления и расторжения, сопряженных обстоятельств и намерений организации.
Решение
1. В настоящей Рекомендации следующие термины используются в указанных значениях:
— срок аренды – срок аренды в целях бухгалтерского учета, применительно к которому организация признает и оценивает объекты учета аренды;
— опцион – право на одностороннее (без согласования с другой стороной договора) продление или прекращение договора аренды;
— стимул – обстоятельство, вынуждающее или побуждающее сторону договора аренды реализовать свой опцион на продление договора аренды или не реализовывать свой опцион на прекращение договора аренды. Примерами стимулов являются:
-
условия монополии или монопсонии;
-
осуществление значительных неотделимых улучшений или восстановлений предмета аренды под нужды арендатора;
-
наличие исключительно у данного конкретного арендатора технических средств пользования предметом аренды, без которых это пользование невозможно;
-
наличие исключительно у данного конкретного арендатора разрешения (лицензии) на использование предмета аренды или на осуществление деятельности, в которой может быть использован предмет аренды;
-
соответствующие предписания нормативных правовых актов;
-
взаимозависимость сторон или их нахождение под общим контролем при наличии соответствующих решений;
-
предусмотренные договором значительно более выгодные условия по сравнению с рыночными;
-
другие аналогичные обстоятельства.
2. Срок аренды определяется как период, в течение которого предмет аренды должен оставаться в пользовании арендатора за соответствующее вознаграждение, когда ни одна из сторон договора не будет без согласия другой стороны прекращать это пользование и уплату соответствующего вознаграждения. При определении указанного периода учитываются все условия договора вместе с сопутствующими фактами и обстоятельствами с учетом установленного пунктами 3 – 7 настоящей Рекомендации.
3. Обоюдная возможность одностороннего досрочного прекращения договора при одновременном отсутствии стимулов у обеих сторон является основанием для установления срока аренды равным периоду, за который сторона, прекращающая договор, обязана предупредить другую сторону.
4. При определении срока аренды организация принимает во внимание имеющийся у неё опцион исходя из своих намерений им воспользоваться, а имеющийся у контрагента опцион – исходя из применимых к контрагенту стимулов.
5. Условный опцион принимается во внимание с учетом выполнения/невыполнения условий, с которым он связан. При этом подконтрольные организации условия учитываются исходя из намерений организации и возможностей их соблюдения, неподконтрольные условия – исходя из вероятности их наличия/отсутствия на момент действия опциона.
6. В случае установления срока аренды в соответствии с настоящей Рекомендацией в связи с опционом на продление договора при наличии стимулов для данного опциона, срок аренды устанавливается равным меньшему из двух: сроку действия стимула или сроку полезного использования предмета аренды.
7. Условие договора о продлении аренды «по умолчанию», то есть когда ни одна из сторон не выражает желания прекратить договор, является основанием для установления соответствующего более продолжительного срока аренды только, если организация намерена продолжать договор и при этом имеется применимый к контрагенту стимул. Само по себе данное условие (в отсутствие указанных намерения и стимула) не является основанием для установления более продолжительного срока аренды.
Основа для выводов
В соответствии с пунктом 9 ФСБУ 25/2018 срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей. Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений. Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.
Источник: https://www.audit-it.ru/